Zins und Tilgung

Die meisten Hypothekenfinanzierungen werden in Gestalt eines so genannten Annuitätendarlehens ausgereicht. Dennoch weiß die Mehrheit der (potenziellen) Eigentümer nicht viel mit diesem Begriff anzufangen. Erst Recht unbekannt sind verschiedene Eigenschaften dieser Kredite. Dabei ist das Wissen um die Struktur bei der Konzeption einer soliden Finanzierung von großer Bedeutung.
Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich zunächst dadurch aus, dass die monatliche Rate, die der Kreditnehmer an seine Bank entrichtet, für die gesamte Laufzeit gleich hoch ist. Dies gilt jedoch nur, wenn der Zinssatz festgeschrieben ist. Andernfalls kann sich die Höhe der monatlichen Rate oder aber der Tilgungszeitraum ändern, wenn sich das Zinsniveau am Kapitalmarkt ändert.
Der Kapitaldienst eines Annuitätendarlehens setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Die Verteilung auf beide Größen ist dabei nicht statisch. Vielmehr besteht der Kapitaldienst zu Beginn des Tilgungszeitraumes fast nur aus Zinsleistungen, weil der valutierende Kreditbetrag hoch ist. Mit der Zeit sinkt die Restschuld und auch die darauf anfallenden Zinsen werden weniger, so dass ein größerer Anteil der Annuität auf die Tilgung entfällt.
Die Zusammensetzung der Annuität kann aus ganz verschiedenen Gründen von Bedeutung sein. Besonders bei Finanzierungen ohne Zinsbindung ist es wichtig, den Unterschied zwischen Zins- und Tilgungsanteil zu verstehen. Ändert sich der Zinssatz, hat dies in einem frühen Stadium des Tilgungszeitraumes eine größere Wirkung als zu einem späteren Zeitpunkt. Für Kreditnehmer ist dies bei der Entscheidung für oder gegen eine Zinsbindung (und den damit verbundenen Aufschlag auf den Marktzins) wichtig.
Eigentümer sollten sich bei einem variabel verzinsten Darlehen stets ausrechnen, wie sich eine Änderung des Zinssatzes (vor allem ein Anstieg) auf den Kapitaldienst auswirkt. Ist das Budget knapp bemessen, kann  ein deutlicher Zinsanstieg mitunter Probleme verursachen und zu einer höheren monatlichen Belastung oder einer Verlängerung des Tilgungszeitraumes führen.
Bei Finanzierungen von Immobilien, die nicht der Selbstnutzung durch den Eigentümer dienen, ist die Unterscheidung zwischen Zins- und Tilgungsanteil an der Annuität aus steuerlichen Gründen von Bedeutung. Zinsen können dann als Betriebskosten geltend gemacht werden. Ein Annuitätendarlehen kann wegen des anfänglich sehr hohen Zinsanteils gegenüber einer Tilgung über einen Tilgungsträger vorteilhaft sein, wenn der Ruhestand nicht mehr weit entfernt ist und das Einkommen (und damit der Grenzsteuersatz) sinkt.