Baufinanzierungsrechner

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Der Begriff Baufinanzierung umfaßt alle Finanzierungsarten, die zur Deckung des Kapitalbedarfs bei einem Bauvorhaben dienen. Hierzu zählen ebenfalls die Vor- und Zwischenfinanzierung genauso wie Vorausdarlehen und Forward-Darlehen. Folglich ist Baufinanzierung vielmehr als Gattungsbegriff für die Beschreibung von Finanzierungsvorhaben zu verstehen die dem Erwerb, Neubau oder Kauf einer Immobilie oder zur Anschlussfinanzierung (Umschuldung) dienen.

Die Baufinanzierung wird unterteilt in die Eigenfinanzierung und in die Fremdfinanzierung.
Zur Eigenfinanzierung zählen sämtliche Eigenmittel (auch Eigenkapital oder Eigengeld genannt), die sowohl als Geldmittel oder auch als Sachwerte eingebracht werden:

1.  Bankguthaben
2.  Bausparguthaben
3.  Festgeld
4.  Tagesgeld
5.  Grundstücke
6.  Eigenleistung – Muskelhypothek

Die Fremdfinanzierung, also die Bereitstellung von Fremdmitteln, deckt in der Regel den größten Teil des Finanzierungsbedarfs ab. Der Fremdfinanzierung bedienen sich Bauherren aus zweierlei Gründen.

Kurz- und mittelfristig:

1.  Bankkredite zur Vorfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln. Diese Kredite werden als Bankvorausdarlehen bezeichnet.
2.  Bankkredite zur Zwischenfinanzierung von Eigen- und Fremdmitteln.

Langfristig
1.  Realkredite
2.  Bauspardarlehen
3.  Arbeitgeberdarlehen
4.  Öffentliche Baudarlehen

Aufgrund der zentralen Bedeutung des Einsatzes von langfristigen Fremdmitteln im Rahmen einer Baufinanzierung, gehen wir hier etwas detaillierte auf die jeweiligen Finanzierungsinstrumente ein.
Der Realkredit
Realkredite sind zweck- und objektgebundene langfristige Darlehen zur Immobilienfinanzierung, die durch Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechtes im Grundbuch innerhalb der Beleihungsgrenze besichert werden. Als Grundpfandrechte dienen hier Hypotheken und Grundschulden. Die Beleihungsgrenze ist ein prozentualer Wert des Beleihungswertes, dessen Höhe von der Kreditpolitik des jeweiligen Institutes abhängig ist. Eine 60% Beleihungsgrenze gilt in der Bankenwelt als 1a-Darlehen und erhält somit den Vorzug der günstigsten Zinskondition. Der Beleihungswert entspricht dem Wert, der einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht von einem Kreditinstitut beigemessen wird. Grundstücksgleiche Rechte sind zum Beispiel Erbbaurechte oder auch Wohnungseigentum, welches durch eine im Grundbuch vollzogene Realteilung eines Wohnhauses entsteht.

Die Erstrangigkeit des Grundpfandrechts sichert dem Darlehensgeber eine Befriedigung seiner Ansprüche an erster Stelle. Jedes Nachfolgende Recht wird erst nach Befriedigung des vorrangigen relevant.

Darlehen oder Darlehensteile zur Finanzierung des den die Beleihungsgrenze übersteigenden Finanzierungsbedarfes gelten nur dann als Realkredite, wenn sie zum einen zweck- und objektgebunden und zum anderen durch eine Bürgschaft der öffentlichen Hand gesichert werden. Diese Darlehen werden im Sprachgebrauch als 1b-Darlehen oder 1b-Hypothek bezeichnet. Exemplarisch seien hier die Förderprogramme der Länder oder der KfW-Förderbank genannt.

Darlehensteile, die die Beleihungsgrenze überschreiten, werden als Blankoanteil bezeichnet. Wird dieser Darlehensteil durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht gesichert sind, so spricht man von einem gedeckten Personalkredit.

Einige Institute verzichten auf eine Aufteilung des Darlehens im Sinne der realen Besicherung und bieten mittels einer Mischkalkulation die Finanzierung des Kaufpreises und teilweise auch inklusive der anfallenden Erwerbsnebenkosten an. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist selbstverständlich teurer, als die Finanzierung innerhalb der Beleihungsgrenze. Neben der Absicherung durch Hypothek oder Grundschuld verlangen die Institute zusätzlich zur dinglichen (Immobilie) auch die persönliche Unterwerfung zur Zwangsvollstreckung im Falle deren Notwendigkeit.
Bauspardarlehen
Bauspardarlehen sind, ebenso wie Realkredite, zweck- und objektgebundene langfristige Kredite. Wie der Name bereits verrät, nehmen in diesem Falle Bausparkassen die Rolle des Darlehensgebers ein. In der Regel werden Bauspardarlehen durch Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechtes gesichert.

Bausparkassen beleihen im Allgemeinen bis zu 80% des Beleihungswertes. Zwingende Voraussetzung für die Gewährung eines Bauspardarlehens ist ein Bausparvertrag. Dieser wird zunächst abgeschlossen und mit vertraglich festgelegten Raten bespart. Wobei eine einmalige Zahlung der Sparleistung zulässig ist. Je nach Tarif beträgt die Mindestsparleistung 40% bis 50% der vereinbarten Bausparsumme. Mit Erreichen der Mindestsparleistung und nach dem Anlauf der Wartefrist entsteht der Anspruch auf Zuteilung des Bausparvertrages. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, erhält der Bausparer die Bausparsumme ausgezahlt. Diese setzt sich aus dem Bausparguthaben (Sparleistung zzgl. Zinsen) und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Bauspardarlehen wird nun mit regelmäßigen Raten zurückgeführt.

Sofern die Bausparverträge noch nicht zuteilungsreif sind, werden diese von der Bausparkasse selbst oder von anderen Kreditinstituten zwischenfinanziert. Hierbei ist darauf zu achten, dass der ursprüngliche Sinn des Bausparens, nämlich günstige Zinskonditionen, nicht in Hintertreffen gerät. Zwischenfinanzierungen sind oft deutlich teuer als langfristige Darlehen.